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田園東方張誠:我最怕特色小鎮重蹈房地產“鬼城”覆轍

兩會以后,全國各地的特色小鎮建設將掀起高潮。在多年來形成的城鄉二元結構格局下,特色小鎮建設不是產業園區規劃建設,更不應該是新一輪的房地產圈地運動。

在今年全國兩會期間,特色小鎮成為全國人大代表們建議中出現較多的熱詞。“特色小城鎮”概念也首次寫入政府工作報告。政府工作報告提出,優化區域發展格局,支持中小城市和特色小城鎮發展,推動一批具備條件的縣和特大鎮有序設市,發揮城市群輻射帶動作用。兩會期間,各地已經掀起的特色小鎮熱也引起了全國人大代表們的熱議。可以預見,兩會以后,全國各地的特色小鎮建設將掀起高潮。

根據相關規劃,2020年之前,國家級層面要建設1000個特色小鎮,各地還有省級、地級市,按照這個速度到了2020年可能會超過3000個小鎮,甚至更多。規劃是好事,但在落實中,不能僅僅著眼于規模和速度,更要確保特色小鎮的質量和生命力,確保形成自己的獨特風格,避免重蹈新一輪基建造“鎮”運動,造成一批“鬼鎮”。

3月18日,在烏鎮“首屆中國旅游投資領袖峰會”上,田園東方創始人兼CEO張誠發表了主旨演講,對當前的特色小鎮建設熱潮發表了自己的看法。他提到,曾經對別人進行公司業務介紹時,為了讓人聽得懂,把田園綜合體解釋為一個特色小鎮,但最近他打算不這么說了,因為他開始擔心特色小鎮可能過兩年會被清理整頓,就像開發區曾被整頓過多次一樣。

當前的特色小鎮熱潮具有一定的盲目性,在具體的落地過程中,有的地方理解的所謂特色小鎮就是一個產業園區,按照傳統的產業園區建設思路進行。在城鄉二元結構下,鄉村地區存在信息、交通、人才、政策等方面的不足,相對于城市,缺乏相應的產業高效率,在鄉村地區發展各種產業經濟園區,可能并不能發揮出應有的效率,因此,特色小鎮可能不能直接套用產業園區規劃建設的思路。

如何防止特色小鎮走向房地產化?張誠提到,近幾年,這么多的資本和企業圈那么多的土地,命名為“特色小鎮”,在沒有那么多的人口需求情況下,大量的小鎮投資建設上馬,他們的奔跑速度和這個社會主要的經濟邏輯都在上面,所以那些特色小鎮都不可避免的做成房地產,如果不讓做成房地產,他們以前擊鼓傳花的游戲還有沒有動力持續下去?并表示,過去十多各地已經建了年那么多的新城和產業園區“鬼城”,也許接下來會迎來一大批“鬼鎮”。

以下是田園東方創始人張誠演講:

“田園綜合體”今年被寫進中央一號文件,過去四年里,我們確實率先使用了這個名詞并實踐了田園綜合體商業模式,但過去四年的實踐中,旅游界和房地產人士并不認可,后來中央一號文件用了這個詞,我想說自己總算可以說自己是從事什么行業的,做什么產品的。去年對別人進行公司業務介紹時,為了讓人聽得懂,我解釋說,田園綜合體是一個特色小鎮,但最近我打算不這么說了,為什么?我有點怕,我是怕特色小鎮可能過兩年會被清理整頓,就像開發區曾被整頓過多次一樣。

“特色小鎮”熱潮背后的城鄉二元意識

我曾經參加過一個晚宴,里面有政府、發改委、銀行、投資機構、做旅游開發企業和想做旅游開發的企業,席間大家不約而同的談到特色小鎮,企業家說我是專門做特色小鎮的,銀行說我們準備大力支持特色小鎮,還準備組建一些創新的金融產品,領導說,我們全省要做幾十個、一百個,我們那兒有特點,有特色文化,也有特色產業。后面我就在想,大家怎么都在說特色小鎮,全民都小鎮,各行各業都小鎮,怎么這么多的資金和機構都在特色小鎮這條“窄道”上狹路相逢了呢?

小鎮很熱,2011和2012年的時候,我們的設計團隊做了一個民宿,那時候第一次聽說民宿,是做一些鄉村的文創項目。最近幾年民宿發展風起云涌,我就想民宿為什么變成熱點了呢?我想是不是中國有一個城鄉問題叫做城鄉二元問題,中國的城市和鄉村差別太大,造成中國城鄉差距問題。那么,鄉村地區的經濟水平怎么才能發展起來呢?經濟發展起來需要通過產業,在鄉村地區有什么產業?我認為通常來說,只有兩個產業,第一個是農業,第二個是旅游業(不是說所有的鄉村和鄉鎮只有這兩個產業,有的地方有些特色產業)。但是普遍意義上,除了農業就是旅游業。個別的有某工業,個別的有若干文化產業、手工業等。

事實上,鄉村通常沒有那么多的產業,小城鎮也沒有那么多產業。現在城鄉差別那么大,為什么這么多年鄉村地區都是無人問津?說到底還是因為鄉村地區長期以來缺乏資金、高素質人才、產業鏈企業聚集,所以在鄉村里面缺乏產業發展的基礎。

我前段時間去了上海郊區的一個鄉村,鎮書記跟我說,他們這兩年決心很大,成效也很大,拆除了很多年產能落后,占用集體土地資產并且造成巨大污染和排放問題的企業,我剛開始聽了覺得挺好,我們熱愛環保了,喜歡做生態了。在后續的拜訪中,我才發現鄉村地區雖然政府有支持,但在發展規劃、土地、與三農相關的產業政策等方面并不清晰,甚至沒有。

這么長時間以來,鄉村地區一直缺乏高素質的人才、資本和一流的企業,是因為沒有一個模式設計!鄉村地區一直只有兩個角色:村民和政府,政府負責貼錢,用拍電影打比方來說,政府是制片人,村民是群眾演員,只有一個制片人和群眾演員能演出大戲嗎?沒有主角是拍不出大片的,拍出大片需要企業和金融機構這些主角的登場聯合主演,才能演出大片。而要想拍出大片需要劇本,劇本就是商業模式和頂層設計,需要的是架構師、產品經理。

那么,我想到發展特色小鎮是不是可以解決這個城鄉問題呢?我是學建筑學的,現在說自己是建筑師覺得挺自豪的,學建筑學有一門課是城市規劃,那時候沒聽說過特色小鎮這四個字,那時候我們只有小城鎮規劃,沒有專門說是“特色小鎮”的規劃。小城鎮規劃大概原理是什么,就是有一群人由于某種需要,他需要在這兒生產勞作、社會活動,然后生生不息的居住下來,因為某種需要今天被解釋為產業,所以我們做小城鎮規劃的時候,首先做的是產業規劃,然后做人口規劃,沒聽說過做投資規劃和招商規劃。

特色小鎮建設的誤區

特色小鎮是產業園區建設嗎?

我曾在上海郊區考察時,看到當地一個鎮政府拿出來的所謂“特色小鎮”規劃圖,我說你這個不是特色小鎮好嗎?因為你拿的這個圖和國外特色小鎮的地圖,比較起來,你這個橫平豎直的,電腦里面畫的,人家是長出來的。我發現這個圖眼熟,全國各地趁勢做新城和新區的時候就是這種圖,你現在搞小鎮還按照產業新城、產業園區的方式畫路畫地塊,也沒聽說過地塊畫出來就可以招商的。

領導們說特色小鎮一定要有產業才能是特色小鎮。我覺得特別不講道理,剛才講了,鄉村、小城鎮,主要是兩個產業,一個是旅游業,一個是農業,農業可以去發展,變成現代農業、特色農業等。但是,農業的增加值是低的,你再使勁,農業的增加值也不能往上增了,不能使得當地變成現代化發達地區,農業的增加值不夠,全國范圍內GDP中才占8%到9%,而且逐年減少。你說別的產業,我想有的地方是有產業,我們浙江有很多鄉村和鄉鎮是有產業的。但全國的情況不是這樣。我聽說有一個省報特色小鎮有五十個,其中只允許十個是與旅游有關的產業,其他都是其他產業,有的是科技,有的是信息。

我們都知道一個原理,產業追逐效率,效率高的地方,才能發展起來的,絕大部分的產業在城市里面的效率高,在農村和小城鎮肯定是效率低的。首先是交通,然后是信息以及其它各方的資源都很欠缺,鄉村的基礎條件造成了產業效率低,所以鄉村地區產業(一般來說)不可能有城市里面的效率高。你說產業會追逐鄉村嗎?

特色小鎮會重蹈房地產“鬼城”覆轍嗎?

領導又說特色小鎮不讓做房地產,或者不要做成房地產。我非常納悶,我就在想國家為什么做特色小鎮,特色小鎮又為什么怕做房地產,未來會變成什么樣呢?為什么我們今天居然所有人聚集在一起談論的都是特色小鎮一個話題?好象我們這個時代進入的叫做“小鎮時代”。

我想可能有幾個原因。第一,我國面積960萬平方公里,我們要形成大城市、中城市、小城市和鄉鎮集群這么一個個城市群,需要均勻分布發展,而且現在有那么多的地方發展工業4.0,不需要那么多人了,他們要回到鄉村,但是又不愿意種田了,就得發展在地城鎮化。其次,現在城市里面實業和投資領域增長乏力,全球又面臨反全球化競爭,GDP又要求6.5%的增長,我們(政府、投資者、開發商)需要找一個新的出口,我們的銀行、政府、企業,還是在以原來的速度在運營,城市增長乏力了,我們就找一個新的地方——鄉鎮、農村(投資開發)。

所以,鄉鎮地區是不是一個新的投資領域呢?鄉鎮領域里面有些產業是增長快的,例如里面的旅游也好,度假也好,其他各種消費也好,這是一個新興的增長板塊,在所有的旅游板塊里面,鄉村旅游也是增長特別快的板塊之一。所以發展鄉村地區可以拉動一定的內需,開辟一個拉動內需的窗口。

如今,很多資本、企業,他們有資金以及很大的投資動力,也需要找一個投資地方,所以,你看從人口分布到發展經濟需要投資和消費,再到企業和金融機構,還有人力資源的那些慣性,都需要找到一個地方,所以大家找到了特色小鎮。這是一舉四得、一舉五得的舉措。但是問題來了,一個地方可能沒有那么多的產業,有的地方是一個世界文化遺產,可能需要的是文物保護;有的地方是一個古鎮,或者是民俗風情,可能需要的是美麗鄉村和政府補貼,可見,不同的小鎮需要的不一定都是投資和產業屬性的特色小鎮。如果我們都是產業園區規劃概念的時候,我們有沒有那么多小鎮形成產業和人口集聚的需要?不讓做房地產?但無論是企業還是政府,還是消費者,當前共同催生的經濟現象卻是城市經濟、工業經濟、以房地產為主的經濟模式呀!

現在很多開發商在很多地方圈了很多地,他們的企業運行慣性和背后資本的要求,都還是原來房地產式的那個慣性和要求,在原來的場景里面,所有的這些人都合謀把房地產和城市經濟的那個泡沫吹在那個地方,不能升,也降不下來。剛才幾位嘉賓都知道,我們的農業和旅游投資回報速度很慢,但是地方政府、金融機構、消費者都習慣了剛才那個速度,我們投資回報慢,需要慢慢打造的行業增長速度也很慢,絕大多數地方只能靠房地產來對沖原來的慣性和速度。而絕大多數產業和小鎮都不能一直維持高速增長。

我們可以用時間來換空間,我也希望哪一天跟陳總(陳向宏)一樣,一點房地產都不做了,給我一點土地也會跟別人合作,向烏鎮學習。但是今天,這么多的資本和企業圈那么多的土地,命名為“特色小鎮”,在沒有那么多的人口需求情況下,大量的小鎮投資建設上馬,他們的奔跑速度和這個社會主要的經濟邏輯都在高位上面,所以那些特色小鎮都不可避免的都將做成房地產,如果不讓做成房地產,特色小鎮已經把政府、金融機構、企業、消費者甚至原住民的投資都裝進去了,擊鼓傳花的游戲還有沒有事物可以使得它持續下去?而鄉村和小城鎮又分明不可能有那么多產業和大量的居民,因此,過去十多我們已經造就了那么多的裝不滿內容的新城和產業園區“鬼城”,也許全國許多地區接下來會迎來一大批“鬼鎮”。所以,我很害怕,害怕特色小鎮“瘋”,會毀了中國!

提問環節

主持人:看得出來,我們張誠總是一位思考者,他對當前、眼下中國突然出現的特色小鎮熱潮做了一個冷靜的分析和深入的思考,我也贊同很多觀點,目前的特色小鎮確實中間攙雜了太多不正常的現象,我們還是進行一個互動。剛才張總沒有說問題的答案,他自己摸索了一個,就是田園綜合體,我認為田園綜合體是以農業、旅游為主體的文旅小鎮的概念,在座的朋友如果有問題想問的可以舉手。

提問1:張總你好,我是湖北襄陽的,我一直在做熏衣草莊園,之前做旅游觀光,現在很多的莊園和景區都做了很多花海的項目,我們現在沒有市場競爭力了,請問我們下一步的方向應該怎么走?

張誠:看烏鎮的東柵和西柵。熏衣草花海是讓人看,做一片場景,如果是熏衣草海里面有活動,有對兒童的,也對年輕人的,還有商品的加工售賣,還有為新人約會提供的一些活動,還可以營造你襄陽地區的獨特愛情品牌故事,比如楊過和小龍女式的愛情故事的地方,作為IP,就可以給消費者提供其他的文化消費服務和產品。

提問2:張總你好,我有一個問題,現在國家搞很多的特色小鎮,我們這邊有一個類似的區塊,就是王陽明的老家,在寧波,十多平方公里,搞一個旅游綜合體,或者一個農業公園,該項目運作的過程中,涉及到國家的土地政策,農民的土地、宅基地的問題,不知道你們在這方面的操作有什么成功的經驗。

張誠:對于農村的三塊地,國家有很多政策,從憲法到國土資源部都有規定,各地也都有試點,公認的有33個,你要利用或者獲取就按照規定。我和你交流一點,我其實是有一些個人的主張,就是我想在我的項目里探索或者說推動集體土地合規化利用,為了這件事情,我還光榮的加入了無錫市人大,作為一位光榮的人大代表,我提了一份議案,被稱為無錫是今年的一號議案,其實這個議案的背景沒什么稀奇,我覺得是大勢所趨,但因為這么多年城鄉二元造成的問題,土地市場這樣的問題,就像堰塞湖一樣,上下落差太大,農村的生產力和要素能量,整個國家太大,一放就亂,但是我相信長遠的趨勢,另外對你說句話,作為企業來講,不要太沾這些事,很麻煩!

*本文執惠分析師王延超根據田園東方創始人兼CEO張誠在首屆旅游投資峰會上演講編輯整理而成。編輯:李海強


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